임대차계약서 특약사항 활용법

특약이란?

민법상 규정되어 있는 것 외에 부가적인 약정

효력이 없는 특약

주택임대차보호법의 보호 범위를 넘어서거나 임차인에게 불리한 특약의 경우 무효

• 예1) 세입자는 1년 뒤 퇴거한다.
  임대차보호법이 보호하는 거주기간이 2년이므로 무효
  (참고로 임차인 입장에서는 2년을 채울 의무는 없다.)
• 예2) 임차인이 월세 연체시, 임대인이 임차인 짐을 처분한다.
  월세 연체에 따른 계약 해지를 통호한 후 법적인 조치를 취해야한다.
  그렇지 않고 임의로 짐을 처분하면 주거 침입죄, 손괴죄에 해당할 수 있다.
• 예3) 보증금과 월세는 매 년 시세에 맞게 인상할 수 있다.
  법으로 2년을 보장하기 때문에 사실상 2년마다 임대료 5%인상 가능하다.

임대인에게 유리한 특약

주택 시설물 훼손, 임대료 연체, 공실 대비에 대한 내용

• 주택 시설 훼손 시 원상 복구한다.
• 반려동물을 키우지 않는다.
• 임차인이 계약만기 전 퇴거 시 중개수수료를 부담한다.
  관례적으로 기존 임차인이 부담하고 있지만 법적으로는 의무가 없기 때문에 임대인이 부담할 수 있다.
• 임대료 연체 시 법정 이자를 가산해 임대료를 지불한다.
• 임차인 외 거주 인원 추가 시 추가 금액을 지불한다.

임차인에게 유리한 특약

• 임대차 계약 만료일에 새 임대차 여부와 상관없이 보즘금을 반환한다.
• 임차인이 주택에 입주할 때까지 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다.
• 입주 전 발생한 하자는 임대인이 해결한다.
• 입주 전 발생한 공과금 및 관리비는 임대인이 책임진다.

참고

https://www.youtube.com/watch?v=f-maNJaEF8E&list=WL&index=20